合同一旦簽訂后，雙方應當不折不扣地履行。在合同未履行前或履

行中，如需更改或廢止，須經雙方協商一致。這是大家都知道的一個原

則。但是在另外一種情況下，一方當事人不與另一方當事人商量，單方

面中止合同履行也是受到保護的。

最近綿陽市一縣法院受理了這樣一起案件：一私營家電商與某公司

簽訂了一份購買100臺電視機的合同，每臺電視機價格為1500元，合同

約定由家電商向某公司交付定金3萬元。合同簽訂后，家電商通過其他

渠道了解到與己簽約的公司無現貨，需要向其他彩電商進貨轉供而且還

了解到自己所購買的這種彩電實際價位已漲到每臺1700元。這些情況引

起了家電商的警覺，為什么這種彩電已經漲價，該公司卻以如此低的價

格與己簽訂合同。家電商恐其有詐，就未履行支付定金的義務。公司一

方見家電商遲遲不付定金，幾經催問都無結果，便以家電商違約，要求

其承擔違約責任將家電商告到了法院。

法院在審理中，聽取了雙方當事人的陳述，對雙方當事人的舉證，

進行質證、認證。主審法官還就此案的關鍵環節作了調查取證，通過這

些工作，獲得了證明這個供貨公司資不抵債，負債累累，拆東墻補西墻

的確切證據。最后法院判決供貨公司敗訴，并承擔相應的責任。

法院的判決依據了新《合同法》中的不安抗辯權原則。所謂不安抗

辯權，是指負有先履行義務的當事人有確切證據證明后履行義務人有財

產狀況嚴重惡化等情形，危及到先履行義務人債權的實現時，可以中止

自己的履行。《合同法》第68條規定，應當先履行債務的當事人必須有

確切證據證明對方有下列情況之一的，可以中止履行：一、經營狀況嚴

重惡化;二、轉移財產、抽逃資金，以逃避債務;三、喪失商業信譽;

四、有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。根據《合同法》不

安抗辯權原則和有關規定，供貨公司無力供貨，且經營狀況嚴重惡化，

負債累累，家電商為避免遭受財產損失，單方面中止合同履行的行為，

是應當受到法律保護的，更不存在違約問題。

但是，在行使不安抗辯權，單方面中止履行合同中現定的義務的時

候，有一點要特別注意，就是必須要確切證據證明后履行義務人財產狀

況處于嚴重惡化的狀態，否則就要承擔違約責任。

合同一旦簽訂后，雙方應當不折不扣地履行。在合同未履行前或履

行中，如需更改或廢止，須經雙方協商一致。這是大家都知道的一個原

則。但是在另外一種情況下，一方當事人不與另一方當事人商量，單方

面中止合同履行也是受到保護的。

最近綿陽市一縣法院受理了這樣一起案件：一私營家電商與某公司

簽訂了一份購買100臺電視機的合同，每臺電視機價格為1500元，合同

約定由家電商向某公司交付定金3萬元。合同簽訂后，家電商通過其他

渠道了解到與己簽約的公司無現貨，需要向其他彩電商進貨轉供而且還

了解到自己所購買的這種彩電實際價位已漲到每臺1700元。這些情況引

起了家電商的警覺，為什么這種彩電已經漲價，該公司卻以如此低的價

格與己簽訂合同。家電商恐其有詐，就未履行支付定金的義務。公司一

方見家電商遲遲不付定金，幾經催問都無結果，便以家電商違約，要求

其承擔違約責任將家電商告到了法院。

法院在審理中，聽取了雙方當事人的陳述，對雙方當事人的舉證，

進行質證、認證。主審法官還就此案的關鍵環節作了調查取證，通過這

些工作，獲得了證明這個供貨公司資不抵債，負債累累，拆東墻補西墻

的確切證據。最后法院判決供貨公司敗訴，并承擔相應的責任。

法院的判決依據了新《合同法》中的不安抗辯權原則。所謂不安抗

辯權，是指負有先履行義務的當事人有確切證據證明后履行義務人有財

產狀況嚴重惡化等情形，危及到先履行義務人債權的實現時，可以中止

自己的履行。《合同法》第68條規定，應當先履行債務的當事人必須有

確切證據證明對方有下列情況之一的，可以中止履行：一、經營狀況嚴

重惡化;二、轉移財產、抽逃資金，以逃避債務;三、喪失商業信譽;

四、有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。根據《合同法》不

安抗辯權原則和有關規定，供貨公司無力供貨，且經營狀況嚴重惡化，

負債累累，家電商為避免遭受財產損失，單方面中止合同履行的行為，

是應當受到法律保護的，更不存在違約問題。

但是，在行使不安抗辯權，單方面中止履行合同中現定的義務的時

候，有一點要特別注意，就是必須要確切證據證明后履行義務人財產狀

況處于嚴重惡化的狀態，否則就要承擔違約責任。

多重買賣合同如何履行及侵權的認定?多重買賣合同的各個買賣合同均未實際履行，出賣人已將買賣標的物之所有權轉移給前買受人，出賣人將標的物交付于后買受人的情形，根據不同情形不同履行。而侵權的前提是以多重買賣為發生侵權行為等。

1、多重買賣合同的各個買賣合同均尚未實際履行的。出賣人可以自由選擇某一買受人履行合同的交付義務，但同時，其他買受人可依《合同法》第一百零七條的規定，以履行合同違約要求出賣人承擔違約責任。其他買受人也可依《合同法》第九十四條規定請求解除合同，并就合同未履行遭受的損失向出賣人要求賠償。

2、如果出賣人已將買賣標的物之所有權轉移給前買受人的。則此時，出賣人與后買受人訂立買賣合同實際是處分沒有所有權的財產，買賣合同無法履行，后買受人可以申請撤銷該買賣合同，也可以依據生效的合同要求出賣人承擔違約責任。

3、如果出賣人將標的物交付于后買受人。前買受人不得以與出賣人訂立的買賣合同已生效為由向人民法院請求主張該轉移所有權的行為無效，但前買受人可以向出賣人主張承擔合同違約責任。

1、須以多重買賣為發生侵權行為的前提條件。

2、這種侵權行為以財產權為侵害客體，包括所有權和債權。對于其他無法買賣的財產權，如典權、抵押權、知識產權等，或者人身權，不能成為多重買賣中侵權行為的侵害客體。

3、這種侵權行為是一種非典型的侵權行為。具體表現在：它實際上包含了兩種侵權行為，即侵害所有權的侵權行為和侵害債權的侵權行為，具有侵害客體多樣化的特點。它的行為人并非固定，而是在多重買賣中的任何一個主體都可能構成侵權行為人，具有侵權行為主體復雜化的特點。侵權行為的具體方式多樣化，侵奪、搶先登記、另定買賣關系等，均可構成，具有行為方式不規范的特點。

申請人提出如下仲裁請求事項：1、裁決被申請人履行房屋買賣合同;2、裁決被申請人支付違約金暫算100天計人民幣114,000元(228萬元×0.05%×100天)(以下所涉貨幣幣種均為人民幣);3、本案仲裁費由被申請人承擔。

申請人稱：申請人與被申請人于xx年4月15日和4月21日，就申請人購買被申請人位于本市的房屋分別達成了《房地產出售居間協議》和《上海市房地產買賣合同》，申請人已經根據合同履行了合同約定的部分義務，支付了首期房款100萬元(其中包括101室的首期房價款)，雙方約定剩余房款由申請人向銀行貸款予以支付。由于被申請人未提供本交易所需的書面材料和相關證明，貸款未能通過。但即使最終貸款未被銀行批準，申請人也一直表示愿意按合同約定在交易時以現金補足。因房價上漲，被申請人以種種理由不愿意交房，又提起仲裁欲解除合同，直至今日申請人仍舊希望被申請人能遵守合同約定接受申請人的履行行為，完成本次交易。同時，根據合同約定，被申請人應于xx年1月10日前騰出房屋并通知申請人進行驗收交接，被申請人迄今沒有履行。申請人認為被申請人故意拖延或不及時提供相關材料的，申請人可追究其違約責任;被申請人未在約定期限交付房地產的，應支付自應當交付之日起至實際交付日止相當于已付款每日萬分之五的違約金。遂申請人提出上述仲裁請求。

被申請人答辯并反請求稱：系爭房屋是獨立產權房屋，申請人要求提供的書面材料和相關材料在客觀上是不存在的，且根據合同約定亦未要求被申請人提供，申請人在銀行貸款未能辦妥的情況下，盡管聲稱現金已備妥，但仍以提供這種不可能存在的文件為履約前提，其無意履行合同的意圖十分清楚，至少未按約履行合同的事實已經成立，據此，被申請人已依法經過合理催告解除了合同。為此，被申請人請求仲裁庭駁回申請人的仲裁請求并提出仲裁反請求。

被申請人提出如下仲裁反請求：1、確認解約行為有效;2、裁決申請人支付逾期違約金計140,160元(自xx年5月10日起至xx年12月14日止，共219天，每日640元)。

對于被申請人的仲裁反請求，申請人辯稱：被申請人單方解除合同的行為是無效行為，雙方在合同第九條中明確排除了解除合同的爭議解決方式;合同履行過程中被申請人違約，申請人不存在違約行為，故被申請人要求申請人支付違約金無事實依據，請求駁回。

二、仲裁庭認定的事實及其依據

仲裁庭經審理查明：xx年4月15日，申請人與被申請人經上海某物業代理有限公司中介，簽訂《房地產出售居間協議》，被申請人愿意將座落在上海市浦東新區某路55弄18號201室的房屋出售給申請人。xx年4月21日，申請人與被申請人簽訂了《上海市房地產買賣合同》。合同約定被申請人將座落在上海市浦東新區某路55弄18號201室，建筑面積141.25平方米的房屋出售給申請人，房價款178萬元。同一天，申請人又將座落于上海市浦東新區某路55弄18號101室建筑面積120.48平方米的房屋出售給申請人，房價款150萬元。兩份合同均在附件三“付款協議”中規定了兩套房屋總的房價款支付方法，即房價款總額328萬元，在合同簽訂后二日內，申請人支付首期房價款100萬元，被申請人應自籌資金至抵押權人處全額還清抵押貸款余額，注銷抵押登記;申請人同意通過向銀行申請228萬元貸款的形式支付第二期房價款;申請人應在簽訂買賣合同后十日內向該貸款銀行申請貸款，簽署借款抵押合同等一切相關協議，辦理一切相關手續，并支付一切相關費用;“若申請人之貸款申請未經貸款銀行審核通過或者審核通過的額度不足申請額度，則申請人應于附件三付款協議第4條所述送件當日將其補足并支付給被申請人”。付款協議第4條規定申請人第二期房價款的支付方式為：“申請人之貸款申請經貸款銀行審核通過……且被申請人名義之抵押登記已經注銷后7個工作日內，雙方親自或委托上海某物業代理有限公司赴上海市浦東新區房地產交易中心申請辦理產權過戶及抵押登記手續(送件)，并由上海某物業代理有限公司收執收件收據。待上海市浦東新區房地產交易中心出具以申請人為所有權人的房地產證和以貸款銀行為抵押權人的他項權證，且將該他項權證送交貸款銀行后伍個工作日內，申請人應支付給被申請人第二期房價款，該期房價款由貸款銀行代為支付。”合同補充條款第5款約定“雙方應在本合同履行過程中各自及時提供本交易所需的書面材料和相關證明”。合同第九條約定：申請人未按本合同付款協議約定期限付款的，應當向被申請人支付違約金，違約金按申請人逾期未付款日萬分之伍計算，違約金自本合同應付款期限之第二日起算至實際付款之日止。逾期超過七日后申請人仍未付款的，除申請人應向被申請人支付七日的違約金外，“合同繼續履行，申請人還應繼續向被申請人支付違約金至實際付款之日止，違約金按申請人逾期未付款日萬分之伍計算。”合同第四條約定：“雙方同意，被申請人于xx年1月10日前騰出該房屋并通知申請人進行驗收交接。”合同第十條約定：被申請人未按本合同約定的期限將上述房屋交付(包括房地產交接及房地產權利轉移)給申請人，應當向申請人支付違約金，違約金按申請人已付款日萬分之伍計算，違約金自本合同第四條和第六條約定的應當交付之日起算至實際交付之日止。逾期超過七日后被申請人仍未交付的，除被申請人應向申請人支付七日的違約金外，“合同繼續履行，被申請人還應繼續向申請人支付違約金至實際交付之日止，違約金按申請人已付款日萬分之伍計算。”合同第十二條約定：“本合同自上海市公證處公證之日起生效。”

合同簽訂后，上海市公證處于xx年4月22日出具了(xx)滬證外經第12770號《公證書》，確認雙方當事人簽訂的《上海市房地產買賣合同》的效力。被申請人按約歸還銀行貸款，辦妥了出售的兩處房屋貸款的他項權利終止手續，取得了收件收據。申請人支付了兩套房屋的首期房價款共計100萬元后，即按約定向有關銀行申請第二期房價款的抵押貸款。由于101室安裝樓梯與201室相通，呈復式結構狀，銀行方面要求申請人提供該兩套房屋被開發商當作一套房屋出售的證明文件，申請人即向被申請人索要。被申請人認為不存在出售一套復式房的情況，上述房屋結構狀況在買賣發生時申請人是知道的，才與之簽訂買賣合同，且合同中也沒有要求被申請人提供上述文件的條款，被申請人表示無法提供，并催促申請人支付第二期228萬元房價款。在合同簽訂后10日內，申請人未能與銀行簽訂抵押貸款協議，xx年7月9日，被申請人向申請人發出催告函，要求將申請貸款所必需的所有相關資料全數向貸款銀行提供，并積極履行本次交易中申請人方的相關義務，保證本次交易順利完成。xx年7月26日，申請人致函被申請人，表示第二期房款已備妥，只要被申請人提供分層變成復式的正式變更文件即可付款。xx年10月16日，被申請人致函申請人，表示無法提供申請人所要求提供的文件，且合同中未約定其提供該等文件，并明確要求申請人在五日內支付第二期房價款，否則視為申請人單方終止合同。xx年10月25日，申請人又致函被申請人，表示第二期房款早已準備完成，只要被申請人將相關證明文件交給申請人，申請人即可隨時支付第二期房款。xx年12月14日，被申請人發出《解除合同通知書》，提出解除合同，追究申請人的違約責任，并于次日向仲裁委提交了仲裁申請。xx年3月15日，被申請人又向仲裁委提交了《撤回仲裁申請書》，請求撤回仲裁申請。xx年3月16日，仲裁委以(xx)滬仲案第0893號決定書準予撤回。xx年4月10日，申請人致函被申請人，根據被申請人撤回申請的行為，提出繼續履行合同，并表示已準備了相應的房款，希望被申請人提供合同約定的相關材料，以便雙方共同前往交易中心辦理手續并辦理房屋交接手續，同時聲明對被申請人的遲延交房保留追索的權利。xx年4月15日，被申請人以《回復函》聲明解約行為繼續有效，要求申請人承擔違約責任，在十日內到被申請人處取回扣除違約金后的首期房價款。

三、仲裁庭裁決及其理由

仲裁庭認為：申請人與被申請人簽訂《上海市房地產買賣合同》是雙方真實的意思表示，合同經上海市公證處確認后即發生法律效力，雙方均應按照合同約定履行。現申請人要求被申請人繼續履行合同，并承擔逾期交房的違約責任，被申請人則要求確認合同已被解除，并要求申請人承擔逾期付款的違約責任，雙方的分歧集中表現在申請人未支付第二期房價款是否構成違約，以及被申請人是否具有解約權兩個問題上。前一個問題又可以分解為合同約定的支付第二期房價款的期限是否已經屆滿，以及如果屆滿，申請人是否具有足夠的抗辯理由不予支付兩個方面。至于被申請人未交付房屋是否構成違約及合同是否應繼續履行的問題，鑒于被申請人未交付房屋的理由是合同已被解除，故該爭議依附于解約權問題：如果解約權成立，被申請人就不構成違約，合同無需繼續履行;如果解約權不成立，被申請人就構成違約，必須繼續履行合同。雙方形成爭議的問題還包括被申請人撤回第一次仲裁申請的行為是否表明其撤回了解約行為的問題。當事人在仲裁庭調查及辯論過程中、以及在庭后由代理人向仲裁庭提交的書面代理意見中，對本案的爭議發表了充分的意見，在此基礎上，仲裁庭經過評議形成了如下觀點。

第一、關于支付第二期房價款的約定期限是否已經屆滿的問題

申請人認為：根據合同附件三付款協議第3條約定，第二期房款通過銀行貸款的方式支付，附件三第4條則規定了第二期付款的三個條件，即“待上海市浦東新區房地產交易中心出具以申請人為所有權人的房地產證”、“以貸款銀行為抵押權人的他項權證”、和“將該他項權證送交貸款銀行”。由于雙方未最終交易，“以申請人為所有權人的房地產證”未能辦出;由于銀行貸款未被批準，“以貸款銀行為抵押權人的他項權證”也未能辦出;他項權證就更不可能送交貸款銀行;故相應的條件未能成就，付款期限沒有到來。同時，根據附件三第3條約定，如果申請人之貸款申請未經銀行審核通過或者通過的額度不足申請額度，則申請人應于“送件”當日以現金補足，由于雙方并未前往交易，故“送件”之日并未到來。因此，申請人支付第二期房款的期限未到，從而也就不存在違約。

被申請人認為：根據合同附件三第3條約定，申請人第二期房款通過銀行貸款的方式支付，“申請人應于簽訂買賣合同后十日內向該貸款銀行申請貸款，簽署借款抵押合同等一切相關協議，辦理一切相關手續，并支付一切相關費用并申請辦理貸款抵押合同公證手續(若有)”。現申請人未在十日內簽署相關協議、辦理相關手續，已經構成違約。根據合同附件三第3條的規定，在貸款不能時，申請人應在“送件”之日以現金補足;而根據合同附件三第4條約定，“送件”日則為“待申請人之貸款申請經貸款銀行審核通過，且公證處出具買賣合同公證書(若有)、借款抵押合同公證書(若有)且被申請人名義之抵押登記已經注銷后7個工作日內”。因此，申請人未在“送件日”以現金補足亦已構成違約。

仲裁庭認為：雙方的分歧在于對合同約定的理解。首先，根據合同約定，申請人應在合同簽署后十日內辦理銀行貸款申請手續、簽署貸款抵押合同等一切相關協議、辦理一切相關手續，在銀行貸款未獲批準的情況下，則應按照合同約定在“送件當日”以現金支付第二期房價款。除非申請人貸款未獲得批準是由于被申請人過錯造成的，否則申請人未在訂立合同后十日內簽署貸款抵押合同、辦理一切相關手續，就不能免除按合同約定在“送件當日”以現金支付第二期房價款的義務。第二，合同附件三第4條中對于“送件日”有明文的約定，即“申請人之貸款申請經貸款銀行審核通過，且公證處出具買賣合同公證書(若有)、借款抵押合同公證書(若有)且被申請人名義之抵押登記已經注銷后7個工作日內”，因此，“送件日”在合同約定中是確定的，不存在合同約定不確定或不明確的情況，本案中存在的分歧屬于履約過程中如何理解合同約定的問題。申請人方同意送件之日是可以界定和發生的，但認為由于二手房交易通常由中介機構從中安排一切交易程序，何時送件也由中介方安排，所以送件日的確定有賴于中介方的通知;被申請人方則認為送件日由合同本身加以確定。仲裁庭認為，中介方安排交易并非合同履行的必備條件，合同本身也明確約定了雙方親自或委托中介方辦理送件手續兩種可以選擇的安排，況且中介機構亦只能根據合同而不是撇開當事人意愿自行確定日期送件，所以送件日是合同當事人約定的、而不是非當事人指定的履行期限。由于申請人貸款申請未獲得銀行批準，其中“貸款申請經貸款銀行審核通過”和公證處出具“借款抵押合同公證書”兩個條件無法成就，而該兩個條件均屬于需申請人進行一定行為即與銀行簽約和向公證處申請辦理公證才能得到的結果，且又是合同附件三第3條約定的申請人義務，申請人以其自身不履約導致的后果、而不是對方的過錯作為抗辯理由，來論證“送件日”并未到來，顯然是不能支持的，亦與合同約定的買賣合同簽訂后十日內申請人完成申請貸款、簽署借款抵押合同、申請辦理借款抵押合同公證手續的期限相違背。第三，根據合同約定，“經貸款銀行審核通過”和“被申請人名義之抵押登記已經注銷”是確定“送件日”的必要條件，“公證處出具買賣合同公證書(若有)、借款抵押合同公證書(若有)”是或然條件，而根據合同附件三第3條的約定，“簽署借款抵押合同”及“申請辦理借款抵押合同公證手續”均“應于簽訂買賣合同后十日內”完成。由于“被申請人名義之抵押登記已經注銷”在合同訂立時已經完成，因此，本案中“送件日”應確定為申請人簽署貸款合同(表明其貸款申請已經銀行審核通過)的合理期限或“公證處出具買賣合同公證書”兩者中后一個期限之后的7個工作日。由于簽署貸款合同的合理期限即《上海市房地產買賣合同》訂立后十天內的期限為晚，應據此確定。這樣，辦妥貸款的最后期限應該是xx年5月2日，該日為法定休息日，延期至5月8日，即此后的第一個工作日，雙方應在隨后的七個工作日內送件，同時申請人以現金補足房款。5月8日隨后的七個工作日的最后一天是xx年5月17日，當事人未最遲于該日送件，屬于不履行合同義務。

即使申請人未如期支付第二期房價款，也不能當然認定申請人就一定構成了違約，因為申請人仍然可能具有一定的抗辯理由，從而避免其付款義務。申請人在本案中主張的抗辯理由是針對未能申請到貸款的，即貸款不能的原因在于被申請人未提供相關文件和材料。被申請人則一再強調這種文件既是合同未約定的，又是客觀上不存在的。

對于未按約定在送件之日以現金補足房價款，申請人于代理詞中表示承認若在送件之日“申請人不支付第二期房款，則是造成根本違約”，但申請人的抗辯理由時是本案中送件之日尚未到來。而被申請人也主張若申請人送件之日未補足房款即構成違約，但認為送件日已經屆滿，未予送件是申請人違約造成的。仲裁庭認為，本案審理之201室和另案審理之101室分別記載于兩張不同的產權證，屬于兩套房屋，雙方買賣亦簽訂了兩份合同，故事實上只存在雙方在一次交易中完成了兩套房屋的買賣，不存在將101室和201室作為一套房屋出售的情況，因此申請人要求提供的證明在客觀上不可能存在，合同中沒有也不可能約定提供這樣的文件。至于該兩套房屋客觀上已被打通，外觀上類似于一套復式房屋，申請人認為屬于結構變更，被申請人認為屬于裝修現狀。鑒于訂立合同時被申請人未作隱瞞，申請人在購買時已經察看房屋、了解房屋狀況，但未提出異議，既未要求被申請人恢復原狀，亦未特別要求被申請人提供批準變更的文件，應視為申請人認可現狀，除非申請人證明這種情況違反了國家的禁令，否則不應加重被申請人的合同義務，不能要求其提供合同中未明文列出、且為一般交易所不需要的文件。況且，即使這種情況違反了國家禁令，被申請人亦可選擇恢復原狀或申請批準變更兩種救濟途徑，并非只有申請批準變更一途。由于申請人未能指出違反何種國家禁止性規定，仲裁庭認為申請人所主張的被申請人打通房屋的行為已經違反了有關法律、需要獲得特別批準的依據不足，申請人應按現狀接受房屋。至于申請人稱合同補充條款第5條明確規定了雙方“各自及時提交本交易所需相關材料和相關證明”、表明合同中已經記載了被申請人提供相應材料的義務一節，仲裁庭認為上述文只能理解為一般交易所必須、以及為雙方特別約定的材料和證明，不能推導出相關材料和相關證明就是申請人要求的變更文件的結論，這是因為本案申請人特別要求的文件在一般交易中是不存在的，而在本案中又未經當事人特別約定。鑒于申請人明確表示將101室和201室當作一套房屋銷售的證明是“涉及到我方申請貸款之銀行是否放貸之關鍵”，表明其將兩套房屋當作一套房屋來申請貸款而未獲批準，申請人未舉證證明其又將兩套房屋分別申請貸款但銀行仍然要求提供相應材料，故不能排除相關材料問題的提出屬于申請人申請不當的后果。仲裁庭認為，本案中房屋按現狀無法獲得貸款，屬于合同約定之“貸款申請未經貸款銀行審核通過”，申請人應按合同約定以現金在“送件當日將其補足并支付給被申請人”。然而，在合同履行過程中，盡管申請人曾經表示過房款已備妥，照理合同已經可以實際履行，雙方應即辦理“送件”手續，但申請人仍然表示“一俟貴方的正式文件到位即可付款”，單方面將被申請人出具變更文件作為申請人以現金支付房價款的前置條件，而不是在備妥房款后明確表示即可送件，表明申請人并無立即送件的意愿。需要指出的是，申請人代理人在庭審后向仲裁庭提交的書面代理意見中也明確表示：“申請人在以現金補足第二期房款的前提下已經不需要被申請人提供房屋變更結構的相關證明”，足以證明將出具變更文件作為申請人以現金補足房價款的前置條件是不能成立的。由于前置條件不能成立，因此，雙方未實際送件的責任在于申請人。現申請人以其不愿立即送件而導致的客觀上未送件的后果，作為其不應承擔責任的依據，顯然也是企圖從自身的不履約中獲取利益，是不能支持的，應認定為違約。至于申請人在庭審中對“我方的房款已備妥”解釋為是表示只要被申請人提供變更文件即可辦妥貸款，顯然與文含義不符。因此，鑒于被申請人不負有向申請人提供雙方未約定的所謂變更文件的合同義務，申請人關于未能獲得貸款的責任在于被申請人的抗辯理由不能成立;鑒于申請人明確表示房款已經辦妥，所謂變更文件已經不再需要，未立即以現金補足房價款從而不能同時辦理送件手續的責任在于申請人。

第三、關于被申請人是否具有解約權問題

申請人認為：合同法的精神是當事人意思自治。雙方在合同中已經約定“申請人未按本合同付款協議期限付款的，應當向被申請人支付違約金，合同繼續履行”，并特別明確排除了被申請人單方解除合同的權利。根據“有約定從約定、無約定從法定”的原則，被申請人不得行使已被排除的解約權。

被申請人認為：系爭合同是一份格式合同，其中有約定解除的內容，雙方劃去相應內容只能說明雙方未選擇約定解除，決不能擴張解釋為雙方同時排除了法定解約權，法定權利的放棄必須基于當事人的明示。因此，在經過長達五個月之久的催告后，被申請人有權根據合同法規定以經過合理期限的催告為由行使法定解約權。

仲裁庭認為：首先，雙方使用的合同文本是由上海市房屋土地資源管理局和上海市工商行政管理局共同制定的上海市房地產買賣示范文本，雖然不同于當事人為了重復使用而預先擬定、并在訂立合同時未與對方協商其條款的格式合同，但示范文本屬于供當事人參照訂立或約定采用的合同文本，當事人可根據需要對合同文本進行增刪。根據合同法第九十三條和第九十四條的規定，合同解除權分為約定解除權和法定解除權，示范文本第九條第二項及第十條第二項是關于雙方在合同中約定解除權的內容，雙方在合同中劃去關于約定解除權的內容表明該部分內容不再存在，即雙方未作行使解約權的約定。由于雙方未明文約定不得行使解約權，故不能據以作出雙方已排除解約權的推定，申請人的觀點不能成立。第二，在未約定合同解除權的情況下，被申請人擁有行使法定解約權的權利，關鍵是看解約的事實依據即違約行為和法律依據是否成立。被申請人明確表示其行使解約權的依據是合同法第九十四條第三項規定，即“當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行”。在房地產買賣關系中，買方的主要義務是支付房價款。由于申請人在簽約后十天內，甚至直至仲裁庭調查終結仍然未能申請到銀行貸款，本案應按以現金補足的方式支付第二期房價款，鑒于按照合同可以確定按該方式履行合同時送件的最后期限為xx年5月17日，申請人從次日起未支付房款的行為構成了違約，遲延履行主要債務的違約事實已經形成。第三，被申請人從xx年7月9日起以書面形式進行了催告，至xx年12月14日書面通知解除合同，期間經過了5個月零5天，由于合同法未規定合理期限的具體期間，仲裁庭參照其他情況并考慮本案的特殊性質予以確定。被申請人代理人認為，盡管合同法對合理期限未作規定，但最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(法釋[xx]7號)第15條規定了三個月為合理期限，該解釋雖然只適用于一手房買賣，然而在沒有其他規定的情況下參照該解釋的精神是合理的。仲裁庭認為，鑒于本案中被申請人的催告期限超過了5個月，該期間正是上海市房地產價格的波動時期，而申請人抗辯付款的理由即提供兩套房屋變更為一套的相關材料既不能成立，在客觀上亦永遠無法滿足，因此，如果不解除雙方的合同關系，本案的房屋買賣將永遠無法達成，合同目的不可能得到實現，法律關系的不確定性無法得到消除。據此，仲裁庭認定被申請人解除合同的行為具有合理性，其催告已經經過了合理的期限，被申請人依法享有解除合同的權利。

第四、關于被申請人撤回第一次仲裁申請的行為是否表明其撤回了解約行為的問題

申請人認為被申請人已向仲裁庭撤回了前一次仲裁申請，表明其撤回了解約行為，應繼續履行合同。被申請人認為撤回仲裁申請只是因認為根據法律規定向仲裁機構提出對解除合同行為效力異議的權利在于對方。仲裁庭認為，根據法律規定，解除合同的通知到達對方后即已生效，不存在撤回的問題。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力，因此，只有在異議成立后，解約行為才能被認定為無效。解約通知到達對方后只能被認定無效，是不能撤回的。

此外，當事人在合同中約定了房屋的單價，但合同附件三付款協議則約定了兩套房屋總的房價款和支付方式，被申請人將兩套房屋總的首付款100萬元平均計入兩套房屋，即認為申請人對兩套房屋各支付了50萬元首付款，這種計算方式不影響兩套房屋的總價，亦不影響申請人承擔違約金的數額，可予采納。

綜合上述各點，仲裁庭認為，由于被申請人合法行使了合同解除權，合同已經解除，不再繼續履行，被申請人亦不具有交付房屋的義務，故申請人的仲裁請求應予駁回;由于申請人違約未支付房價款，且經催告后在合理期限內仍未履行合同義務，被申請人的解約行為成立，申請人應根據合同約定承擔自xx年5月18日起至xx年12月14日止的逾期違約責任，即承擔1,280,000元×210天×0.0005=134,400元的逾期付款違約金，考慮到仲裁庭支持被申請人仲裁請求的比例，本案仲裁反請求部分的仲裁費用(已由被申請人預繳)由申請人承擔96%，被申請人承擔4%。鑒于被申請人逾期違約金可在已經收到的第一期房價款中予以扣除、余款歸還申請人的表示與法無悖，可予采納。

基于以上理由，申請人朱某、葛某與被申請人高某房地產買賣合同履行糾紛案，仲裁庭裁決如下：

四、申請人朱某、葛某應向被申請人高某支付違約金人民幣134,400元;

五、本案仲裁費用人民幣31,952元(已由申請人預繳)，由申請人朱某、葛某承擔;本案反請求部分仲裁費用人民幣32,161元(已由被申請人預繳)，由申請人朱某、葛某 承擔人民幣30,874.56元，被申請人高某承擔人民幣 1,286.44元。

原告浙江湖州中意達水處理設備有限公司(下稱中意達公司)與被告寧波樂偉機械有限公司(下稱樂偉公司)于xx年12月31日簽訂一份加工定作合同，由原告為被告定作泉水生產線設備一套，合同總金額為10.9萬元。雙方約定由原告按被告的要求提供設備材料，交貨時間為xx年1月16日，并約定了有關質量要求、技術標準、報酬結算方式及履行期限等。同時約定：“供方必須負責全部泉水生產線設備的管路、設備等附屬設備的安裝、調試達到出水標準，經需方驗收合格后一周內付清余款。”

在合同履行過程中，被告樂偉公司共向原告中意達公司付款人民幣63040元。后因雙方發生糾紛，原告未對設備進行安裝調試，被告另請他人安裝調試后將該設備出售。原告中意達公司于xx年8月10日向法院起訴，請求判令被告支付尚欠加工費人民幣45960元。被告樂偉公司辯稱，原告未按合同約定履行安裝調試、使設備達到約定出水標準的義務，故原告對尚余貨款不具有請求權。

[分析]

本案的爭點是被告樂偉公司是否享有后履行抗辯權。筆者認為，被告不享有后履行抗辯權，應判決被告向原告支付尚余加工費，理由如下：

1.合同當事人行使后履行抗辯權的基礎和前提是雙方當事人應當是因同一合同互負債務，在履行上有一定的關聯性，兩項債務間應當有對價關系。本案中，雙方簽訂的合同為加工定作合同，從合同約定內容看，原告交付定作物，被告支付加工報酬，雙方互負對待給付義務，因此，從合同分類理論上看，該合同屬于雙務合同。雙務合同的牽連關系以及當事人依據合同所產生的協作關系表明，抗辯權的行使人必須是忠于合同，期待合同得到正確履行的，所以根據誠信原則，對方須履行相應合同義務，由此來保障合同實現，維護交易秩序。

2.就本案而言，原告履行了合同的主要義務，交付了定作物，被告就應當支付對價——10.9萬元的加工費。按照合同法的相關規定，原告未履行安裝調試、使設備達到約定出水標準的義務，這確實是“履行債務不合約定”的情況，但被告只能在原告未履行的合同義務范圍內“有權拒絕其相應的履行要求”，即有權拒付尚余加工費。

但從整個合同來看，安裝、調試顯然不是原告的主要合同義務，原告未安裝、調試并未構成根本性違約，被告僅就原告未履行的合同義務享有后履行抗辯權，而不能以安裝調試的附隨義務來對尚余的45960元加工費行使后履行抗辯權，尤其是被告另請他人安裝后已將該設備出售，實際已實現合同目的。

所以，本案中，被告樂偉公司拒付45960元加工費與原告中意達公司未履行安裝調試義務之間并不存在對價關系，被告樂偉不享有后履行抗辯權。這樣處理符合后履行抗辯權的法理和立法意圖，有利于保護經濟交易關系。本案中，原告向法院提起訴訟的過程中，被告才主張后履行抗辯權，顯然已脫離了合同法設立該項制度系為保證合同義務得以正確履行的初衷。

3.在一方當事人部分履行合同的情況下，就合同已履行部分而言，一方當事人只享有權利，對方當事人只負有義務，雙方沒有具有對應關系的權利，任何一方當事人不可能行使后履行抗辯權;就合同未履行部分而言，一方當事人享有的要求、對方為對待給付的權利，與對方當事人享有的要求、一方當事人為給付的權利之間互為對價，具有對應關系，任何一方當事人均可行使后履行抗辯權。

但特別要注意的是，對方當事人在合同未履行部分享有的要求、一方當事人為對待給付的權利，與一方當事人在合同已履行部分享有的要求、對方當事人為對待給付的權利之間不互為對價，沒有對應關系，對方當事人不能就此行使后履行抗辯權。

在本案中，被告拒付設備余款，已超出正當的后履行抗辯權范圍，因原告的行為屬合同部分履行不適當，被告只能對其履行不適當的部分相應行使抗辯權，而不能拒絕支付全部設備余款。

合同履行期是指債務人履行合同義務和債權人接受履行行為的時間。作為合同的主要條款，合同的履行期限一般應當在合同中予以約定，當事人應當在該履行期限內履行債務。

合同履行的期限，以日、旬、月、季、半年度、年度或跨年度計算。在買賣合同中的履行期限，實際上就是出賣人交付標的物、買受方支付貨款的時間。

《合同法》對買賣合同交付期限作了如下規定：

一、出賣人應當按照約定的期限交付標的物。約定交付期限，出賣人可以在該交付時間內的任何時間內交付(《合同法》第一百三十八條)。

二、當事人沒有約定標的物的.交付期限或者約定不明確的，可按下列方式確定：

1、協議補充。不能達成協議補充的，按照合同相關條款或者交易習慣確定；

2、履行期限不明確的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時要求履行，但應當給對方必要的準備時間(《合同法》第六十二條第四款)。

三、標的物在合同訂立之前已為買受人占有，合同生效的時間為交付的時間(《合同法》第一百四十條)。

四、因買受人的原因致使標的物不能按照約定的期限交付的，買受人應當自違反約定之日起承擔標的物毀損、滅失的風險(《合同法》第一百四十三條)。

總之，應對合同履行期是一個復雜的過程，實踐證明，由具備一定法律知識和工作經驗的律師來處理，既可以防范法律糾紛，也可以更好地解決法律糾紛，最大限度地避免或降低經濟損失，有效地保障您的合法權益。為了更好地幫您解決合同履行期問題，防止陷入法律誤區，您可以通過委托當地有經驗的律師為您提供專業的法律服務，使您的合法權益得到最大限度的保護。